Ипотечные каникулы и другие подобные стимулы давно практикуются за рубежом. Но с учетом российских реалий не исключен обратный эффект

Какие меры предлагают

Зарубежный опыт учит, и отечественная практика подтверждает: с помощью ипотеки можно оказывать существенное влияние на различные стороны жизни людей, стимулировать экономический рост. Из этого и исходили авторы комплекса мер по ипотечному стимулированию, перечисленных в президентском Послании Федеральному Собранию 2019 года. В этом пакете три основных новшества, которые поручено внедрить федеральному правительству совместно с Банком России

Первое: правительство совместно с ЦБ должны принять дополнительные меры, направленные на снижение процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам до 8% годовых и менее.

Напомню, что сегодня ставка находится в районе 11%. Можно взять кредит и по ставке меньшего размера, если заемщик отвечает некоторым дополнительным требованиям банка (к примеру, является его зарплатным клиентом). Но в целом снижение до 8% и менее — это непростая задача.

С другой стороны, данное поручение сформулировано таким образом, что правительству и ЦБ будет не слишком сложно его исполнить. Я, зная тонкости бюрократического языка правительственных поручений (сам долгие годы работал на госслужбе), еще раз обращаю ваше внимание на формулировку: требуется «принять дополнительные меры, направленные…». То есть (перевожу на человеческий язык) меры будут приняты, и они действительно будут направлены на то, чтобы снизить процентную ставку по ипотечным жилищным кредитам до 8%. Однако для выполнения поручения президента совсем не обязательно, чтобы искомый результат был достигнут, и именно по такой ставке стали выдаваться кредиты. Иными словами, надо именно «принять меры», не более того.

Второе: предписано обеспечить субсидирование процентной ставки до 6% годовых по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным семьям с двумя и более детьми, на весь срок действия таких кредитов.

Надо отметить, что соответствующая государственная программа уже действует с 2018 года. Причем условия были такие: ставка в 6% субсидируется три года при рождении второго ребенка, пять лет — при рождении третьего ребенка и 8 лет при рождении второго и третьего ребенка в период с 2018 по 2022 годы. Поддержка также оказывается семьям с детьми-инвалидами.

Принципиальное новшество от президента — срок субсидирования должен охватывать весь период ипотечного кредита. Это значимо и, честно говоря, весьма затратно для государства, особенно если не удастся снизить уровень инфляции до целевых 4%. Цена вопроса, как указывали в правительстве, немаленькая: сотни миллиардов рублей, если эта льгота станет популярной.

Правительство и Банк России понимают эти риски и, я уверен, сейчас напряженно трудятся над выработкой разного рода условий, которые их минимизируют. Попросту говоря, речь идет об условиях, соблюдение которых не позволило бы сделать реализацию данной льготы разорительной для бюджета.

Одной из таких сдерживающих мер могло бы стать ограничение срока подобного кредита (надеюсь, что это не подсказка властям). К примеру, раньше было так: срок кредита 20 лет и льготный период 3−5 лет. Можно сделать срок кредита (он же льготный период) 10 лет. Пожелания президента соблюдены, но ежемесячный платеж будет такого размера, что никакая шестипроцентная ставка не сможет.

Можно, кстати, еще больше ужесточить условия по предоставлению II группы инвалидности. По этому направлению в последние годы и так-то шла соответствующая работа. Теперь, опасаясь, как бы инвалидов — потенциальных заемщиков не стало больше, можно предпринять, скажем так, превентивные меры.

За рубежом, кстати, также практикуются подобные механизмы поддержки семей с детьми. Так, в Германии в 2018 году было принято решение о выплате «детского строительного пособия». Если родители, к примеру, берут кредит на покупку или строительство дома, то теперь часть денег доплатит государство. В течение десяти лет семьи будут получать сумму из расчета 1200 евро в год на ребенка.

Кстати, в Германии, как и в России, сначала провозгласили нововведение, а потом стали считать. Оказалось, что мера вполне подъемная для бюджета Германии. Что будет у нас — еще узнаем.

Третье: гражданам, попавшим в трудную жизненную ситуацию, должны быть предоставлены «ипотечные каникулы» — отсрочка погашения суммы основного долга и уплаты процентов по ипотечным жилищным кредитам, а также установление запрета для кредиторов на применение в указанный период санкций к должнику, просрочившему выплаты.

«Подводный камень» данного законодательного новшества — что понимается под «трудной жизненной ситуацией». А считаются таковыми следующие обстоятельства:

— регистрация заемщика в качестве безработного;

— признание заемщика инвалидом I или II группы;

— временная нетрудоспособность сроком более двух месяцев подряд;

— снижение среднемесячного дохода заемщика более чем на 30%;

— увеличение количества лиц, находящихся на иждивении у заемщика с одновременным снижением среднемесячного дохода заемщика более чем на 20%.

Льготный период не может быть более 6 месяцев, а кредитор обязан пойти навстречу заемщику при выполнении всех условий (важно: именно «обязан»). Причем надо четко понимать, что речь идет только об отсрочке выплат как по основному долгу, так и процентов. Никто ничего прощать не собирается, какой бы трудной ваша жизненная ситуация не была.

О реальных перспективах

Какова же вероятность того, что заявленная в Послании-2019 программа из трех пунктов даст эффект?

Сегодня ключевая ставка Центробанка равняется 7,75%, а ставки по ипотеке, еще раз напомним, в районе 11%. Очевидно, что должно произойти очень сильное снижение размера ключевой ставки Банка России (не менее чем до 6%), чтобы 8% по ипотеке стали реальностью. Констатируем: пока, с текущим показателем годовой инфляции больше 5%, это просто не реально.

По поводу субсидирования ипотечных ставок для многодетных семей беспокойство, повторюсь, может вызывать то, какими «уточнениями» все это обставят. Будьте уверены, что рождение второго-третьего ребенка в период с 2018—2022 годов — будет важным, но далеко не единственным условием для получения льготного кредита.

Что касается ипотечных каникул, то поставьте себя на место банка. Вам, разумеется, захочется минимизировать среди запрашивающих ипотечный кредит число тех, кто потом рискует попасть в трудную жизненную ситуацию. Оценить, у кого, к примеру, может произойти 30%-е снижение заработной платы, тоже захочется. И если у вас рядовая должность, или компания, в которой вы работаете, новая и небольшая, то, на всякий случай, банк не будет с такими связываться. Во всяком случае, шансов, что будет именно так, немало.

Кроме того, банки с меньшей охотой будут выдавать деньги тем, кому за 45−50 лет, памятуя, что к этому времени вероятность разного рода болячек у людей существенно возрастает.

Так что последняя мера, скорее, окажет сдерживающее влияние на рынок ипотечного кредитования. По меньшей мере, в краткосрочной перспективе.

«Ипотечные каникулы» давно уже практикуются в зарубежной банковской практике. Где-то (к примеру, в Великобритании) такие каникулы предоставляются всеми банками. Где-то (в Ирландии) — это практикуется далеко не всеми. Кстати, там отсрочка может доходить и до 12 месяцев. А, пожалуй, максимальный срок «ипотечных каникул» — во Франции — до 24 месяцев.

То есть это признанный во всем мире и необходимый механизм функционирования ипотечного рынка. Но вопрос в деталях и правоприменительной практике. В целом же все указанные меры можно только приветствовать, однако переоценивать их значимость явно не стоит.