Конституционный суд просят вернуться к защите честных покупателей квартир. Прошлые решения КС суды игнорируют
Фото: Евгений Павленко / «Коммерсантъ»
Конституционный суд зарегистрировал жалобу Елены Псаревой, которую власти Петербурга выселяют из законно купленного и единственного жилья — его отбирают в пользу государства. Жалоба подготовлена юристами Института права и публичной политики, которые уже добились в КС решений в защиту добросовестных покупателей. Лишать их квартир КС запретил ещё в 2017 году, но, как отмечают юристы, чиновники и судьи находят новые лазейки в законах, в результате чего страдают тысячи участников рынка недвижимости.
В 2011 году ЕСПЧ вынес прецедентное решение по делу «Гладышева против России», в котором сказал, что «риск совершения ошибки органом государственной власти должно нести государство, и эти ошибки не должны исправляться за счёт» покупателя жилья.
В 2015 году Владимир Путин на встрече с членами Общественной палаты потребовал освободить добросовестного приобретателя от любых проблем, возникших из-за ненадлежащего исполнения чиновниками своих функций.
В 2017 году Конституционный суд вынес постановление № 16-П по жалобе Александра Дубовца. Согласно этому решению, если квартира выбыла из владения государства из-за ошибок органов власти (в частности, регистраторов), истребовать такую квартиру у добросовестного приобретателя нельзя.
По словам юриста Института права и публичной политики Виолетты Фицнер, жалоба Псаревой зарегистрирована также Европейским судом по правам человека.
Страсбург вынес уже около сотни решений в пользу добросовестных приобретателей, говорит руководитель Центра защиты жилья и жилищных прав Светлана Гладышева. Но чиновники продолжают предъявлять иски людям, которые стали жертвами мошенников. По её оценке, речь идёт о тысячах дел. А по оценке спикера Госдумы Вячеслава Володина, в 2019 году насчитывалось порядка 36 000 квартир с проблемным прошлым.
Право на недвижимое имущество возникает с момента внесения сведений об этом в ЕГРН, объясняет сложившуюся на этот раз коллизию юрист Института Исаков. Это специально сделано для того, чтобы можно было получить достоверную информацию о владельце. Однако при наследовании право собственности возникает с момента смерти бывшего владельца. На вступление в наследство дается полгода, после этого имущество признаётся выморочным (переходит в собственность государства). Проблема в том, что власти не ограничены какими-либо сроками в оформлении права собственности на такое имущество. «Не важно, сколько раз поменялся собственник, — подчёркивает юрист. — Государство может в любой момент прийти и заявить о своём праве на недвижимость, как это произошло с нашей заявительницей».
Псарева приобрела квартиру в 2018 году, убедившись в официальных реестрах, что имеет дело с законным собственником. Однако уже через несколько месяцев администрация Невского района Петербурга предъявила к Псаревой иск: по версии чиновников, человек, у которого Елена купила квартиру, подделал завещание предыдущей владелицы, а квартира должна была перейти государству. Суды удовлетворили иск и лишили женщину права собственности, проигнорировав позицию КС. Поэтому Псарева оспаривает не только противоречивые нормы Гражданского кодекса, но и порядок пересмотра судебных решений.
Факт незаконного завладения жильём одним из продавцов в цепочке может быть обнаружен через много лет, отмечает Гладышева. Нет никакого срока давности, который страховал бы от подобных претензий со стороны чиновников. В некоторых случаях они даже как будто специально ждут, пока квартира перейдёт в новые руки, указывает юрист.
В прошлом году юристы Института права и публичной политики предотвратили выселение семьи Однодворцевых, которую пытались лишить квартиры московские власти якобы из-за нарушений при приватизации. Прямой запрет КС на изъятие законно приобретённого жилья суды отказались принимать во внимание со ссылкой на то, что принятое в 2017 году постановление касалось конкретного дела, а на Однодворцевых не распространяется.
Пришлось вмешаться высшей судебной инстанции, и уже в 2020 году Конституционный суд постановил дело Однодворцевых пересмотреть, а законодателю — ввести механизм пересмотра судебных решений, если они основаны на актах, которые КС отменил. Такой законопроект внесён в Госдуму, но до сих пор не принят, напоминает Исаков. В результате каждый, кто оказался в похожей ситуации, вынужден снова жаловаться во все судебные инстанции вплоть до самого КС.
Суды же ориентируются именно на позицию органов власти, а не на решения Конституционного суда, подчёркивает Гладышева. «После того, как КС в 2017 году запретил забирать жильё у добросовестных приобретателей, мы подали полтора десятка заявлений о пересмотре решений по новым обстоятельствам — и на все получили отказ», — констатирует юрист.
В 2019 году Госдума приняла поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости», которые предусматривают порядок компенсации за утрату добросовестным приобретателем права собственности на жилое помещение. Из него следует, что государство квартиру всё равно отберёт, но пострадавший покупатель может попросить у государства компенсацию за утраченную квартиру, если не сможет взыскать деньги с недобросовестного продавца и если его признают «добросовестным».
Этой процедурой пока ещё никто не смог воспользоваться, указывает Гладышева.
