Как Роман Абрамович в Нью-Йорке особняк за $10 покупал

Россиянам стало сложно прятаться за юридическими ширмами при покупке жилья в США, брокеры говорят о падении продаж

Купчая для Абрамовича

Российский миллиардер Роман Абрамович может стать обладателем крупнейшего жилого дома в центре Нью-Йорка. В 2015 году бизнесмен купил особняк № 11 на East 75 Street, затем соседние строения — № 15 и № 13, а в конце прошлого года добавил к ним и дом № 9, полностью заняв восточную часть 75-ой улицы. Это обошлось ему, по оценкам экспертов, не менее чем в $94 млн. Теперь он планирует объединить четыре здания в одно.

Роман Абрамович собирается перестроить четыре исторических нью-йоркских здания (слева) в одно, практически полностью сохранив вид фасадов, выходящих на улицу, но изменив все внутри (предлагаемый проект — справа)

Недвижимость на Манхэттене до введения антироссийских санкций пользовалась особой популярностью у российских инвесторов: специализированные порталы в 2013 году даже создали карты, позволяющие оценить масштаб российской экспансии. «Я рассматриваю русских олигархов как проблему, — заявил в 2017-м мэр Нью-Йорка Бил ДеБлазио. — Люди с неправедно добытыми деньгами скупают в большом количестве здешнее имущество. И мне это совсем не нравится. Хотелось, чтобы был какой-то закон или способ защиты».

Сколько точно Абрамович потратил на недвижимость в Нью-Йорке, так и останется секретом: цифр нет даже в документах о продаже. В распоряжении «Открытых медиа» оказалась купчая о продаже последнего дома, № 9, от 20 декабря 2017-го, из которой следует, что дом и участок под ним достался покупателю за $10 плюс «другое ценное вознаграждение», размер которого не указан. Фамилии российского бизнесмена в документах не было. Со его стороны покупателем выступала компания 9 East 75th Street LLC, продавцом была фирма DR East 75 Street LLC.

Интересы обеих сторон представлял один и тот же человек — Эван Леви, близкий друг Абрамовича, адвокат фирмы Skadden Arps — той самой, через лондонский офис которой коллекцию олигарха некогда пополнил футбольный клуб Chelsea.

«Состоятельные россияне часто покупают недвижимость в Нью-Йорке на компании LLC [компании с ограниченной ответственностью]», — объяснил «Открытым медиа» партнер Paragon Advice Group Александр Захаров. По его словам, такой механизм сделки позволяет скрыть от общественности конечного владельца приобретаемых активов: «Контракт, в котором фигурирует незначительная сумма и некий „ценный дар“ или иное существенное вознаграждение — обычная коммерческая практика. Ее основной смысл — не допустить огласки реальной стоимости сделки». Налоги так снизить не получится, они всегда платятся в полном размере, добавляет он.

Действительно, главной целью Абрамовича была приватность, подтверждает его знакомый. До продажи первого особняка имени покупателя не знали даже продавцы. Как только в СМИ появились публикации о покупке российским миллиардером первого дома, соседи резко взвинтили цены, продолжает он.

Прятаться все сложнее

В материалах ManhattanMiami Real Estate, крупного брокера, работающего во Флориде и Нью-Йорке, рекомендуется покупать жилье на компании LLC. Если зарегистрировать LLC в штатах Делавэр, Невада и Вайоминг, то во всех документах вообще будет фигурировать только формальный директор или агент. Подобные услуги в США предлагают сотни компаний. Именно LLC владеют 75% зданий на Манхэттене, утверждает ManhattanMiami Real Estate.

В результате узнать имена владельцев квартир и домов практически невозможно. Например, известно, что россияне облюбовали флоридский городок Санни-Айлс-Бич: его даже прозвали Little Moscow, так как, по данным Miami Association of Realtors, около 7,5% его жителей говорят по-русски. Мы проверили собственников кондоминимумов в популярных местных башнях Trump Tower: более 60% — кoмпaнии, принадлежащие фирмам из офшорных юрисдикций. Иногда, конечно, информация утекает. Так, например, в ходе суда миллиардера из Иркутска Ильи Могилевского с тещей стало известно, что ему принадлежит 52 квартиры в Майями, включая жилье в Trump Tower.

Но сохранять конфиденциальность при покупки недвижимости в США становится все сложнее. С января 2016 года страховые компании обязаны определять конечных бенефициаров сделок с дорогой недвижимостью и сообщать о них в Американскую Комиссию по борьбе с финансовыми нарушениями (FinCEN). В Манхеттене пороговая сумма для сделок, попадающих под этот порядок — $3 млн, в Лос-Анджелесе — $2 млн, в Майами — $1 млн.

Раньше «под прицелом» FinCEN были только самые дорогие районы, теперь комиссию интересует весь Майами, Лос-Анджелес, Сан-Франциско, Сан-Диего, а также округ Гонолулу на Гавайях. И, как рассказывали риэлторы «Открытым медиа», в первую очередь проверяющие идут в жилые комплексы с обилием русскоязычных собственников.

Страдают Нью-Йорк и Флорида

Еще два год назад были основания полагать, что россияне скупят значительную часть элитной жилой недвижимости в Нью-Йорке и Флориде. Сразу после оглашения результатов президентских выборов в США в ноябре 2016-го они бросились присматривать себе дома и квартиры, предвкушая, что Дональд Трамп свернет введенные его предшественником антироссийские санкции.

По данным Miami Association of Realtors, в ноябре того года россияне вырвались на первое место по числу запросов на недвижимость во Флориде, хотя еще в октябре их не было даже в топ-10. Похожая ситуация сложилась и в Нью-Йорке. По подсчетам брокерского стартапа TripleMint, в 2016-м россияне оказались в лидерах по спросу на покупку и аренду недвижимости на Манхэттене, переместившись с 20-го места на 2-е, сразу за Великобританией.

Но Трамп надежд не оправдал: уже в январе 2017-го российские покупатели в Майами по активности откатились на 29-е место во Флориде, а в Нью-Йорке — снова на 20-е.

Все иностранцы за год с апреле 2017 года по март 2018-го приобрели в США, по данным Национальной ассоциации риэлторов, жилую недвижимость на $121 млрд, что на 20% меньше объема их покупок в предыдущие 12 месяцев.

По числу сделок на покупателей из России всегда приходились считанные проценты, но их покупки были одними из самых дорогих, говорят опрошенные «Открытыми медиа» участники рынка недвижимости. Сейчас ситуация изменилась. «Бизнесмены [из России] теперь очень средние, — комментируют в брокерском агентстве Miami Gba Properties. — Приходили, например, люди с Урала. У них там 10 ресторанов. Говорят — нам надо тылы защищать».

Место российских олигархов все активнее занимают соседи из Казахстана, Узбекистана, Украины, «но они в другой ценовой категории», говорит один из агентов по недвижимости. Сейчас русскоязычные покупатели интересуются в США жилой недвижимостью в диапазоне от $500 тыс. до $5 млн. «И где же сделки на десятки миллионов?» — вздыхает он.

По данным фирмы Douglas Elliman and Miller Samuel Real Estate Appraisers and Consultants, на Манхеттене количество сделок с недвижимостью стоимостью от $3 млн за год с лета 2017-го сократилось на 30%, от $5 млн — на 37%. Средняя цена жилой недвижимости в Нью-Йорке за один квадратный фут (0,09 кв. м) теперь составляет $1 456, на 5% меньше, чем год назад.





Агрегатор

Проекты